我市育德社區、怡福社區、西園社區、花園社區、東觀社區、中沙社區、江翠社區、蓬苑社區、北園社區、南園社區有“福氣”了
這10個老舊小區將“變臉”

來源:江門日報  發表時間:2019-06-27 07:00   

老舊小區存在著設施老化等問題,改造后居住價值將得到一定提升。

老舊小區存在著設施老化等問題,改造后居住價值將得到一定提升。

????當下,新樓、高樓越來越多,但不少建設年代久遠、配套落后的老舊小區依然存在,這成為百姓安居短板。

????民之所望,政之所向——日前召開的國務院常務會議明確,要推進城鎮老舊小區改造,順應群眾期盼,改善居住條件。目標是:重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯、配建停車設施等。

????受訪對象普遍表示,此舉能有效改善居民的居住條件,并在一定程度上提升老舊小區的價值。

????文/圖 江門日報記者 周春鋒

????A?計劃:我市今年將選取10個老舊小區作為改造試點

????今年3月,住建部等三部委下發了《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》。所謂老舊小區,是指建成于2000年以前、公共設施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區。

????記者從市住建局了解到,經調查摸底,全市2000年以前建成的老舊小區約197個,涉及戶數約28萬戶。

????值得注意的是,我國自1998年才宣布住房商品化改革,建成于2000年以前的小區,絕大部分都是原來的單位住宅,只能提供基本的居住功能,由單位負責物業管理和維修,但是,隨著住宅商品化改革推進,這些小區房源被大量租售,原有的單位維護與物業管理撤離,大量小區陷入缺乏管理狀態。

????記者從市住建局了解到,今年,我市計劃選取10個基礎相對較好的老舊小區作為改造試點,蓬江區有育德社區、怡福社區、西園社區、花園社區、東觀社區;江海區有中沙社區、江翠社區、蓬苑社區;新會區有北園社區、南園社區。

????6月25日,記者走訪育德社區發現,那里雖然菜市場、餐飲店等生活配套比較成熟,但道路較窄,文體設施較少,車位更是緊促。另外,由于部分小區沒有維修基金,且主要是租戶居住,不同程度地存在著管線老化、設備年久失修、樓體飾面脫落等問題。

????“我們這里綠化比較少,公共區域的設施長時間沒人理,確實有待改觀。”家住育德社區的李先生表示。

????據嘉毅地產總經理鄧桐燊觀察,老舊小區除了“舊”之外,主要存在配套落后、道路窄、停車難、維修成本增加、治安管理差等問題。

????記者從市住建局獲悉,我市老舊小區改造的內容包括:小區內的水、電、燃氣、照明、綠化、道路等基礎設施更新改造,小區內無障礙設施、體育設施、便民市場的建設改造,小區內房屋公共區域的修繕,有條件的樓宇加裝電梯等。

????業內人士普遍表示,在不搞“大拆大建”的前提下,改造老舊小區,是補短板、惠民生之舉,能有效改善居民的居住條件,還能提升市容市貌。

????B?聲音:能促進房地產市場健康發展,但影響有限

????事實上,加快改造老舊小區,除了進一步改善民生外,還將影響房地產市場。

????6月25日,記者走訪了位于育德社區的房產中介。澄大地產蔡小姐、鴻發地產謝先生表示,在購買育德二手房的客群中,很多是沖著豐樂小學、怡福中學的學位而去,由于預算有限,對于居住環境沒有太高要求,而賣掉育德房源的客群中,大多是出于改善考慮,會到北新區、濱江新區再次置業。

????據鄧桐燊觀察,目前買老舊小區的客群主要包括兩類:一類是剛需的廠企員工,收入水平一般;另一類是外來務工人員。總體來說,剛需客為主,他們主要考慮生活配套,如學位、市場等。

????鄧桐燊還講到,蓬江區和江海區2000年以前的樓宇主要分兩類:即石米樓、磚仔樓。目前,育德社區、怡福社區帶裝修磚仔樓的單價是5000—7000元/平方米;江海區蓬苑社區帶裝修磚仔樓的單價是4500—6500元/平方米,兩區的石米樓比磚仔樓便宜500—1000元/平萬米。這些樓宇的樓價是附近新小區樓價的5—7成左右。現在銀行對于2000年以前的樓會降低貸款成數,還會嚴格審核借款人的資產狀況,審批要求相對提高。

????家家順江門區域副總經理李燁認為,無論是改造水、電、煤氣管線,還是加裝電梯、停車場,在舊改的加持之下,具有交通、醫療乃至學位優勢的老舊小區的估值以及物業的流通價值將得以提升。

????“但影響不會太大。”裕隆基地產二手部總經理吳名鳩認為,舊小區本來的規劃配套有限,且陳舊,改造應該也只能是微觀改造,居住環境的提升雖然值得期待,但整體品質還是不可與新區同日而語。

????業內人士李先生也表示,由于江門房價不像一線城市高不可攀,稍微有條件的人還是會考慮購買新區房源,所以影響有限。

????另外,有業內人士分析老舊小區改造的意義:利于存量資源優化利用,平衡了市場供給,體現了穩房價、穩預期的導向。

????記者從市住建局獲悉,此項工作面臨的主要問題有兩方面:一方面在于社會及居民參與度低。目前社區改造主要以政府財政投入為主,按照國家“美好環境與幸福生活共同締造”要求,需進一步拓寬資金籌集渠道,吸引居民和社會參與;另一方面要探索建立長效管理機制。

????“更為關鍵的是后續的維護與服務。”業內人士李先生進而講到,改造之后,這些老舊小區的管理需要一個明確的機制。它們不像高檔商品住宅小區,可以通過繳納較貴的物業費,雇請專業公司進行物業管理與服務。如果沒有形成新的物業管理機制,這些新基礎設施的投入,很容易快速折舊消耗,應引起重視。

(責任編輯:吳惠英 )
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