7月杜阮將競拍3幅地塊 土拍或將影響片區樓市走勢

來源:江門日報  發表時間:2019-06-20 07:00   

群華路所拍地塊位于灝景園附近,片區熱度逐漸增強。

群華路所拍地塊位于灝景園附近,片區熱度逐漸增強。

????今年7月,蓬江區杜阮鎮群華路附近3幅商住用地將摘牌,合計約206畝,群華路片區的關注度也因此陡增。

????受訪對象表示,本次土拍若能成功摘牌,無疑將大力豐富包括教育在內的配套,并大大提升片區關注度。

????文/圖

????江門日報記者 周春鋒

????走訪:片區項目毛坯售價 約11000元/平方米

????杜阮鎮群華路片區樓市的“高光”時刻,始于2017年上半年。當時,碧桂園集團連奪杜阮瑤村3地塊,綜合地價約19.9億元,綜合樓面地價約6450元/平方米;2018年4月17日,該片區再次受到高度關注。先是聯發集團從8名競買單位中勝出,以約12.4億元+4800平方米配建,競得群華路東南側約97.9畝地塊。之后,廣州中梁從8家競買單位中脫穎而出,以約11.5億元+2000平方米配建,競得群華路南側約90.7畝地塊。

????此后,片區內陸續建成碧桂園·中海瓏悅府、中梁旭輝壹號院、聯發悅瀾山等樓盤。

????6月18日,記者走訪該片區發現,碧桂園·中海瓏悅府現在售2幢,其中,第1幢在清尾貨,主推第6幢,帶裝修均價約12800元/平方米;聯發悅瀾山在售3幢,其中,第1幢、第2幢在清尾貨,主推第3幢,毛坯均價約11000元/平方米;中梁旭輝壹號院現在售第66幢、67幢、74幢洋房,毛坯均價約10800元/平方米。

????據越秀天悅文華項目副總經理劉錦華觀察,目前群華路片區的樓市不溫不火,有一定的客戶需求,但片區熱度有待提升。

????“目前的群華路片區樓市總體處于以價換量的狀態,相對濱江新區、江海府西小區、樞紐新城三大板塊有所遜色。”裕隆基地產副總經理李艷芳認為。

????分析:片區樓市機遇較大

????如果要客觀、深度了解群華路片區樓市,需采用SWOT分析法(優勢、劣勢、機會、挑戰),為此,記者采訪了多位業內人士,包括裕隆基地產副總經理李艷芳、越秀天悅文華項目副總經理劉錦華、美智地產研究部相關負責人、樓市分析師馮景全等,并梳理了他們的聲音。

????一說優勢。首先,片區臨近數千畝席帽山森林公園,擁有難以復制的生態環境,以及鬧中取靜的居住環境;其次,江門大道、杜阮北一路等道路已建成,群華路片區到達市區核心商圈的速度越來越快;再次,目前群華路片區都是品牌開發商項目,能起到一定的聚集作用,而且該片區是市區能推出相對較大地塊的為數不多的片區之一;最后,片區樓價相對較低,和濱江新區存在一定價差。這可以通過建房最大的土地成本窺見一斑:群華路片區所拍地塊的樓面地價約6800元/平方米左右,而濱江新區所拍地塊樓面地價為8500元/平方米左右;還可從售價上進行對比:群華路片區項目毛坯售價約11000元/平方米,濱江新區項目毛坯售價約13000元/平方米。

????二看劣勢。一是片區附近現階段存在較多的廠房、民居;二是生活配套較為缺乏,大型商業配套主要依托北新區資源;三是部分購房者認為該片區較為偏遠,存在一定的“心理距離”。

????三談機遇。在北新區板塊等趨于飽和的背景下,中心城區擴容是必然趨勢,而擁有地利的群華路片區,將成為蓬江區供地的主戰場之一,進而會快速豐富片區配套。同時,片區當前開發強度較低,反而有利于整體規劃、開發。另外,教育等方面配套的規劃,整體對片區樓市有一定推動效果。

????四論挑戰。一方面,濱江新區、江海府西小區板塊等熱點區域多盤入市,百花齊放,分流了群華路板塊客源;另一方面,片區內貨量較大。

????關注:

????優質學校進駐提升片區吸引力

????記者走訪獲悉,選擇群華路的客群,一部分年齡較大,希望擁有較為幽靜的居住環境;另一部分是較為年輕的剛需一族,他們對教育資源尤為看中。

????2018年年初,本報報道稱,在群華路片區將提供兩塊相鄰的教育用地,其中一塊建設一所公辦小學,另一塊建設一所優質民辦中學。這讓片區項目有了說辭,也讓意向置業者有了期盼,。

????建設江華小學群華校區(暫定名)消息釋放后,片區項目如獲至寶,紛紛以此為重點開展營銷活動,典型者如碧桂園·中海瓏悅府,在入門處的大屏上寫著“重大利好!學校已定!江華小學(省一級)”。另據受訪的銷售顧問介紹,此前部分猶豫不決的年輕購房者“落定”的速度明顯加快。

????這次的拍地,要求競得者在C地塊配建1所小學,或是本報報道提及的江門市江華小學群華校區(暫定名),項目及意向客表示期待。

????預測:

????土拍能否成功,業內看法不一

????群華路片區樓市近幾年走勢如何,本次土拍非常關鍵。一方面,更多房企進駐,能大幅增強片區熱度,還能更快落實規劃,豐富配套。根據要求,A1、A2地塊的競得人需按要求配建社區公共服務設施,包括:幼兒園、社區活動中心、社區老年人日間照料中心、社區衛生服務站、社區公共服務用房、肉菜市場和1所小學。“配建交付使用的時間,剛好和我們項目交樓的時間大致吻合,所以能促進片區項目銷售。”中梁旭輝壹號院銷售顧問陳先生表示。

????然而,對于競拍結果,業內人士看法不一,有人擔心會流拍。主要原因在于:一方面,片區貨量較多,其中,聯發悅瀾山規劃建設18棟17—33層住宅樓,中梁旭輝壹號院號稱打造16萬平方米新中式府院。如果約206畝地塊全部拍出,片區可能還將增加3000多套洋房,去化周期較長;另一方面,片區項目目前處于“地價較高但售價不高”、以價換量的狀況。

????但也有很多業內人士認為,由于地塊是年度拍出的最大地塊之一,便于規劃,而教育資源等的配建,能有力豐富片區配套,所以地塊能拍出,但價格或將較為理性。

????“這個片區接下來雖然有配套學校的支撐,但由于地塊面積較大,總價會比較高,不排除外來房企和本土房企抱團拿地、聯合開發的可能。”李艷芳說。

????美智地產研究部相關負責人表示,只要成功摘牌,群華路片區樓市人氣將會大大提升。

(責任編輯:王雪晴 )
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